比环京还坑?远郊购房者小心了,你们真的有可能沦为填坑炮灰!

娱乐 新闻

2018-05-09

  ▲房山地铁站稻田至篱笆房之间▲通州去往台湖的路上  一个区域从开发、规划、建设再到投入产业,这需要一个很长的过程,足够财力,人口及资源引进。

即使要发展,也会先从近郊开始。

近郊目前尚且急待完善,远郊需要等的时间自然会更久。

  远郊通勤  再看一下通勤距离。 举个例子:  假设你在北京东五环住,去西四环外上班。

每天通勤单程小时/40KM。

往返3小时/80KM。 一年有250天的有效工作日,在地铁路上用时750小时/20000KM。   750个小时是什么概念呢?每年12个月,有1整个月是在地铁上度过的。 你的人生有1/12在地铁里(哪怕是夸张一点)。   这还仅仅是在五环,在主城区。

  你知道远郊有多远吗?拿公交来说:  北京最北的公交站是怀柔区的[石洞子],要从怀柔县城往北行驶100多公里才到。

  北京最西的公交站是房山区的[鱼斗泉],要从房山县城往西行驶100多公里才到。   密云到大兴黄村的郊81路公交车?单程128公里,从北京西南到东北。   怀柔到延庆的H60公交车?110公里,山路各种销魂,全程不堵车,要开3个多小时。

  这种山路开车特别爽。

一不留神就得翻车,滚下山沟里……  重要的事强调一下:没有地铁。 就算有地铁了,通勤时间也绝对短不了,而且,你觉得远郊地铁的密度和便利与城区能有多少可比性  拿房山地铁来说,房山良乡去丰台五环外,如果坐地铁妥妥的一个半小时,开车不过20几分钟。

但不要认为远郊开车就会方便,因为山路和距离是个硬伤。   ▼对比下规划中的远郊轨道交通  3  远郊购房是一场博弈  1  远郊住的是哪些人?  三种人:本地居民、投资购房者、度假养老人群(包括住别墅的高净值人群)。   郊区也有年轻人需要住房,也有一些富裕的人想更换住房。

  比如怀柔区,因为怀柔城区之前大概有十年时间没有多少新建楼盘,所以积压了很多潜在购买人群,到了13年,在怀柔市中心推出的怀柔府前观邸,龙山广场这些楼盘,很快就销售一空。 这并不能说明热度和价值,只是正常的居住需求。   还有一些,看似光鲜,嫁给北京人的女人们。

实际上嫁到远郊偏僻的地方,空有两套北京购房资格,每天还要劈柴做饭您能想象吗??  度假或者未来养老买远郊也没问题,毕竟远郊环境好,有稀缺的生态资源。   但如果外地人在这里投资,那掉进坑里的几率就很大了。   远郊的房子贴着北京房产这几个烫金大字,但是却不能承接北京的各项利好,除了自住,会有多少人接盘,又有多少人来炒作?  2  远郊房升值慢  我们用数据对比说明问题,远郊的房价10年间没有较大的增幅,远远跑输了大盘。

  ▲北京2006-2017房价走势  3  资源和便利性欠缺  房子的价值不是房子本身,而是房子附带的资源和便利。   从投资来看,首要是你资产的稀缺性和对资源的需求性。 远郊房的稀缺性主要是生态涵养,就是一个环境,但医疗、教育、商业、轨道交通、生活配套根本就差的太远。

  你上班怎么办?孩子的教育问题和老人的医疗问题怎么解决?你的生活能得到多少便利?  你带着孩子从平谷横跨大半个北京去逛个圆明园,见个朋友?  你从密云跨过一个主城区到亦庄谈个项目?  还是从延庆跨越整个北京去新机场接个领导?  距离远交通差耗费太多的成本,又让社交和发展变得固步自封。   远郊往市区就近工作生活也是也可以控制在一个半小时的通勤距离。 比如平谷到通州,比如怀柔到东北五环。

  然而,北京这个大的资源池,难道你未来的生活、工作、社交,就局限在这一小块活动范围??  我只能说远郊真的不适合富有创造力的中青年。   4  没有政策利好  当前政策,主要建设方向投入到东南部的京津冀一体化和雄安新区的建设。

留给远郊的发展空间和时间以及财政支持有多少呢?  5  远郊的发展将会最慢  不管是北京总体规划还是京津冀一体化,抑或雄安新区的崛起,都是以一个中心向外辐射的。 人口、资源、产业的疏解同样如此。

  未来的发展模式将会围绕北京中心区向外辐射(已发展成型)、雄安新区为中心向周边辐射,还有天津向北京的靠拢。 也就是趋向协同,发展中会弱化城市的边界。 但板块交界地带的发展向来迟缓。   位于西北部的远郊由于地貌和定位受限,以及没有明显的利好政策,未来发展将会最慢。

  平谷通地铁后临近主城区的位置,以及怀柔未来科学城区域拥有一定的发展空间,延庆因为冬奥会的利好出现短暂的关注。 但这对于远郊楼市的整体趋势没有太大影响。   4  远郊,谁来接盘?  远郊这个大坑,谁来接盘?  在本地生活和就业的人群会购买,但数量有限。   市区已退休的老年人,没必要住着市中心一千多万的房子享受拥堵,把房子置换到郊区,既可以休养,又可以腾出大笔资金用来安度晚年,或者给孩子置办婚房。   眼神不太好的投资客。   资金实在捉襟见肘的刚需也会考虑远郊,但从通勤的可能性来看,很多人还是选择了环京,更何况远郊房再远,还是需要购房资格啊。 更多人还是会把宝贵的购房资质用在更有价值的区域。

  不管是发展潜力、地段、配套或者是对于我们停留在这个繁华都市的大多数人想要的机会和创造力,远郊都远远达不到对于大多数购房者的需求,更谈不上投资保值。

  一旦抱着投资的目的购买,这将变成一个填不满的深坑,离大盘的高度会越拉越远。

比环京还坑?远郊购房者小心了,你们真的有可能沦为填坑炮灰!